- Obligaciones en caso de fuerza mayor.
- Derecho de los arrendatarios de bienes inmuebles comerciales en caso de declaratoria de emergencia de protección civil o sanitaria.
El pasado 2 de octubre de 2020 se publicaron en el Periódico Oficial del Estado de Nuevo León dos Decretos de reforma del Código Civil para el Estado de Nuevo León (CCNL) que entraron en vigor al día siguiente de su publicación, dentro de los cuales se encuentran las siguientes novedades:
Mediante Decreto Núm. 357 se reformó el artículo 2005 del CCNL para agregar que nadie está obligado al cumplimiento de obligaciones en caso de “Fuerza Mayor”, salvo que la parte que la invoca haya dado causa o contribuido a la misma, cuando haya aceptado dicha responsabilidad o cuando la ley la impone. Previo a la reforma, dicho artículo únicamente contemplaba al caso fortuito como eximente del cumplimiento de obligaciones. Por lo tanto, el texto reformado quedó redactado de la siguiente manera, resaltándose el texto incorporado:
“Art. 2005.- Nadie está obligado al caso fortuito o fuerza mayor, sino cuando ha dado causa o contribuido a él, cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad, o cuando la ley se la impone.”
En atención a esta reforma y a la experiencia que nos ha dejado la actual pandemia derivada del COVID-19, sugerimos que se ponga especial atención en la redacción de contratos, convenios y demás actos generadores de obligaciones, a fin de incluir pactos que establezcan elementos claros y objetivos que (i) definan qué constituye un evento de caso fortuito o de fuerza mayor; (ii) permitan equilibrar las cargas y los derechos de las partes, derivados de esos eventos temporales externos que desbalancean las relaciones jurídicas; y (iii) determinen la forma y momentos en que se deberán cumplir con las obligaciones al cesar el caso fortuito o de fuerza mayor.
Asimismo, mediante Decreto Núm. 358, se adicionó un párrafo al artículo 2326 del CCNL, mismo que establece que en caso que un inmueble arrendado se destine a actividades de giro comercial y, como consecuencia de la aplicación de declaratoria de emergencia de protección civil o sanitaria emitida por autoridad competente, se ordene el cese de las operaciones comerciales del giro comercial que le resulte aplicable, los arrendatarios podrán tener derecho a una rebaja en el precio de la renta en términos de lo pactado entre el arrendador y el arrendatario o, a falta de acuerdo, la rebaja de la renta la definirá la autoridad competente.
El texto de la citada adición al artículo 2326 del CCNL se resalta a continuación:
“Art. 2326.- Si solo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.
Los arrendatarios de bienes inmuebles en los cuales se realicen actividades de giro comercial y que resulten perturbados en el disfrute de los mismos como consecuencia de la aplicación de declaratoria de emergencia de protección civil o sanitaria emitida por autoridad competente, en la cual se ordene el cese de las operaciones comerciales del giro comercial que le resulte aplicable, podrán tener derecho a una rebaja de la renta durante el tiempo que dure la declaratoria de emergencia y la prohibición de la apertura de sus comercios sobre la circunscripción territorial en la que se ubique el inmueble en términos de lo pactado entre el arrendador y arrendatario o a falta de acuerdo, lo que defina la autoridad competente.”
Es relevante mencionar que el artículo 2327 del CCNL establece que lo dispuesto en el citado artículo 2326 no es renunciable, por lo que en atención a esta reforma y a la experiencia que nos ha dejado la actual pandemia derivada del COVID-19 sugerimos que se ponga especial atención en la redacción de contratos de arrendamiento de locales comerciales, a fin de incluir pactos que establezcan elementos claros y objetivos que (i) determinen la rebaja de la renta y/o el procedimiento para determinarla, (ii) definan qué se considera que el disfrute del inmueble ha resultado “perturbado”, (iii) permitan equilibrar las cargas y los derechos, derivados de esos eventos temporales que desbalancean las relaciones jurídicas, y (iv) determinen la forma y momentos en que se deberán cumplir con las obligaciones al cesar declaratoria de emergencia de protección civil o sanitaria que haya ordenado el cese de operaciones.
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